随着融资渠道的收紧，大型房地产公司正在转向海外债券，以减轻资金压力。乐居财经最近发布了《2019房企海外债券利率榜》，旨在分析各大房地产企业在2019年1-10月期间发行海外债券的情况。截至10月底，各大房地产企业的海外债券发行总额已超过了500亿美元，其中近70%的发行量集中在前四个月。截至目前，共有146只债券得到发行，总额达到了543.41亿美元。在这其中，4月份的债券发行数量最多、金额最高，总规模达到了109.25亿美元。1月份的规模紧随其后。可以改写为：1月份的规模紧随其后。与国内债券相比，境外市场更为灵活，只需做好信息披露，限制较少。境外法规对于债券募集资金的使用范围没有限制。因此，在国内融资受限的情况下，发行海外债券成为了一种不错的选择。从统计数据来看，1月至4月是各大房企发行海外债券的高峰期，共计发行87只，总额达到368.91亿美元。五月，银保监会发布文件明确规定商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规从事房地产融资，导致房地产企业的海外债券发行规模大量缩减。自今年七月十二日起，国家发改委对房地产企业发行境外债券提出新的要求。新要求规定，房地产企业只能将所发行的外债用于偿还到期债务，不得新增海外债务。因此，海外债发行规模再次整体下降。海外债的平均利率为9.13%，最高利率达到15.5%。海外债券的融资成本普遍偏高，统计数据显示66只海外债券的平均票面利率达到了9.13%，超过平均值的债券数量占总发行债券数的44%。三家房地产企业，包括当代置业、泰禾集团和明发集团，发行了三种海外债券。这些债券的票面利率已经达到了15%。当代置业在年初发行了一只利率高达15.5%的海外债券，据报道，这笔款项将被用于给现有离岸债务进行再融资以及为在岸项目的开发提供融资支持。实际上，当代置业将2020年到期的2亿美元15.5厘绿色优先票据额外发行，并将其与2019年1月2日发行的2020年到期的1.5亿美元15.5厘优先票据合并，形成了一个单一的系列。为了筹集资金支持新的和既有的项目和业务，特别是那些符合绿色债券标准并具有环境效益的项目和业务，我们计划发行额外票据，这将视为“绿色债券”。保利地产、华润地产、越秀地产这三家房地产公司发行的海外债券利率都较低，其中越秀地产的利率仅为1.875%。根据了解，越秀地产在4月份透过其境外子公司以及为其提供担保的方式，在香港推出了定价发行港元可交换债券，债券可被换成越秀房地产投资信托基金。此外，保利置业借助其全资境外子公司Poly Real Estate Finance Ltd在海外推出了一项规模为5亿美元的五年期固定利率债券，利率较低（3.875%），并由恒利置业提供了不可撤销的全额担保，保证债券本金和利息的支付。其次是融创，发行9只海外债券，总额达到48亿美元，位居第二。融信也表现不俗，共发行7只海外债券，总额为38亿美元，排名第三。这些规模领先的房企借助海外债券融资，为其在国际市场上的发展提供了强大支持，也展现了它们在全球资本市场上的影响力和实力。平均票面利率为9.05%，比本次统计的平均票面利率稍微低一些。关于资金用途，恒大地产集团公开表示，并非用于购地，本次债券募集所得款项扣除发行费用后预计将用于偿还到期或回购公司债券，并支付公司债券利息。在中国恒大之后，融创中国和融信中国共计发行了27.5亿美元和27.36亿美元的海外债券，平均利率分别为7.86%和9.68%。另外，我们还注意到，正荣房地产和雅居乐在这次统计中发行了永续海外债券。永续债是指没有确定的到期日期，发行者可以选择延期支付利息，并且不计入负债而计入资本。对于需要降低负债率但又需要资金的房地产企业来说，永续债具有明显的优势。随着融资形势变得更加严峻，房地产企业的资金压力不断增加，他们对未来的土地购置也会更加谨慎。